《民法典》時代的物業(yè)管理之變

• 2021-01-25 09:47:01

《民法典》是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。這一部具有劃時代意義的民事法律大匯編，到底對物業(yè)服務行業(yè)法律實務帶來什么影響呢？在此，筆者根據(jù)自己的

《民法典》是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。這一部具有劃時代意義的民事法律大匯編，到底對物業(yè)服務行業(yè)法律實務帶來什么影響呢？在此，筆者根據(jù)自己的理解做如下解讀。

一、行業(yè)相關法律法規(guī)更加完善、系統(tǒng)，業(yè)主權利意識增強

原先由《物權法》規(guī)定的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”被納入《民法典》，并新增了部分內容。

《民法典》頒布前，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權規(guī)定在《物權法》第六章第七十至第八十三條，共計十三條?！睹穹ǖ洹奉C布后，建筑物區(qū)分所有權被規(guī)定在《民法典》第二編“物權”第二分編“所有權”中的第六章中，從第二百七十一條至第二百八十七條，共計十六條。主要內容包括業(yè)主對建筑物專有部分享有的權利和承擔的義務、建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的部分、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的設立、業(yè)主共同決定的事項、維修資金、物業(yè)服務企業(yè)的選聘、業(yè)主侵權行為的處理等。除上述內容外，《民法典》還新增了部分《物權法》中沒有的條款。

第一，緊急情況下維修建筑物及其附屬設施時維修資金的申請，《民法典》第二百八十一條第二款規(guī)定“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金”。第二，利用共有部分產(chǎn)生的收益即公共收益的歸屬，《民法典》第二百八十二條規(guī)定“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。

第三，物業(yè)管理人對業(yè)主詢問的答復義務，《民法典》第二百八十五條第二款規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問”。

第四，有關行政主管部門對侵權行為的處理義務（詳見本文第二點）。行政法規(guī)、司法解釋中關于“物業(yè)服務合同”的規(guī)定被納入《民法典》，法律效力層級上升。《民法典》第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業(yè)服務合同”章節(jié)。

在過去，《合同法》中并沒有單獨列出物業(yè)服務合同，有關物業(yè)服務合同的內容大部分都規(guī)定在國務院制定的《物業(yè)管理條例》以及《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中。

具體而言，《民法典》第九百三十七條至第九百五十條對物業(yè)服務合同作出了詳細規(guī)定，主要包括物業(yè)服務合同的定義、內容及形式、前期物業(yè)服務合同、部分物業(yè)服務的轉委托、物業(yè)服務人的義務、業(yè)主的義務、物業(yè)服務合同的解除和終止等。

其中，新增的內容主要有：第一，物業(yè)服務人定期公開物業(yè)收支及履行情況的義務（詳見本文第六點）；第二，業(yè)主對物業(yè)服務合同的任意解除權（詳見本文第五點）；第三，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘時的通知義務，《民法典》第九百四十七條規(guī)定“物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外”；第四，物業(yè)服務期限屆滿后繼續(xù)提供服務的法律效果，《民法典》第九百四十八條規(guī)定“物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方”；第五，物業(yè)服務人不配合交接工作時的損害賠償責任，《民法典》第九百四十九條第二款規(guī)定，“原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失”；第六，物業(yè)服務合同終止后、新物業(yè)服務人接管前原物業(yè)服務人繼續(xù)履行合同的義務，《民法典》第九百五十條規(guī)定“物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費”。二、小區(qū)表決增加了業(yè)主參與度的要求可能導致小區(qū)重要事項通過難度增大

《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。《民法典》第278條相較于《物權法》第76條，對全體業(yè)主表決事項、參與程度、“雙多數(shù)”規(guī)則均進行了調整。如下為《物權法》、《民法典》相關條款對比：

通過上述的新舊條款對比，我們可以發(fā)現(xiàn)：根據(jù)《物權法》第76條的規(guī)定，一般表決事項需達到全體業(yè)主和面積的50%以上才能算是通過，特別表決事項需達到全體業(yè)主和面積的約66.7%才能算是通過。此次《民法典》降低了該比例，如果是三分之二業(yè)主參與投票情況下，即一般表決事項僅需達到全體業(yè)主和面積的約33.3%就算通過，而特別表決事項，僅需達到全體業(yè)主和面積的約49.9%就算是通過。

因此，從表決要求通過的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積的比例來看，好像《民法典》的要求比《物權法》的要求低了，但是在實際操作中可能會增加業(yè)主表決的難度及復雜程度，原因就是對參加投票表決的業(yè)主比例有了法定的明確要求。從立法者本意的角度來解釋，“參與表決”應當是一種積極、主動的行為。但立法時可能并未考慮到業(yè)主參與積極性不高的問題。以物業(yè)服務企業(yè)調高物業(yè)費為例，這屬于《物權法》第76條規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，要達到這個比例，在實際操作中其實是有一定難度的。

《民法典》生效之前，業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)尚可巧妙地利用《議事規(guī)則》制定“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數(shù)業(yè)主意見”的規(guī)則，來達到調高物業(yè)服務收費的目的。

但是《民法典》生效之后，增加了小區(qū)業(yè)主參與表決的規(guī)定，而要達到人數(shù)及專有面積三分之二以上業(yè)主參與表決是有相當大的難度的，無法滿足參與表決的人數(shù)及專有面積的要求，會直接導致物業(yè)費上調不成。在其他事項的表決上，如選聘/續(xù)聘物業(yè)服務公司、使用/籌集維修資金等，亦存在難以達到參與表決的人數(shù)及面積要求的，而導致表決通過難度的大大增加。

這里需要說明的是，在《民法典》明確要求三分之二業(yè)主和面積參加投票的情況下，“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數(shù)業(yè)主意見”的規(guī)則已經(jīng)沒有適用的空間，因為《民法典》所要求的絕對多數(shù)四分之三和相對多數(shù)二分之一是指已經(jīng)投票的業(yè)主，如果已經(jīng)投票的業(yè)主未達到四分之三或二分之一實際上是不能通過業(yè)主大會決議，所以不應當有“不表態(tài)”如何疊加的問題。

對此建議：第一，小區(qū)的業(yè)主委員會應當通過多種方式及途徑（如專人送達、網(wǎng)絡平臺送達等方式）送達表決票、積極鼓勵業(yè)主參與表決。而物業(yè)服務企業(yè)在日常工作中亦要做好與業(yè)主的溝通工作，盡量確保業(yè)主對小區(qū)事務的了解度與參與度。

第二，我們亦希望能夠盡快出臺相應的司法解釋來進一步明確、細化該“參與表決”的具體認定問題。在法律適用及解釋方面，我們既要考慮立法本意，又應當兼顧實際情況。如何在切實貫徹《民法典》保護業(yè)主表決權這一立法目的的同時，真正保障小區(qū)業(yè)主的表決權，是我們在《民法典》時代需要思考的重要問題。

三、物業(yè)服務收支項目要求公開，包干制、酬金制計費方式差異變小。

《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人員應當定期將服務的事項、服務人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。這里的“履行情況”，筆者理解實際上應當包括物業(yè)服務費的收支情況和管理服務提供的情況，按照新法的這一規(guī)定，無論選擇包干制還是酬金制的計費方式，物業(yè)服務企業(yè)都要對物業(yè)服務費的收支情況進行公開。

根據(jù)之前的相關法律規(guī)定，只有在選擇酬金的計費方式的情況下，物業(yè)服務企業(yè)才需要每年向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計的上一年度物業(yè)服務項目收支情況，提出本年度物業(yè)服務項目收支預算，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告；而因為包干制下，因所有的盈余虧空都由物業(yè)服務企業(yè)承擔，所以在業(yè)主繳納物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)無需將物業(yè)服務費的收支情況進行公開。

顯然新法的設立取消了這種差別，無論是包干制還是酬金制，都要對物業(yè)服務費的收入和使用情況進行公開。實際上，這一規(guī)定并非首創(chuàng)。早在《<深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例>實施細則》和《北京市物業(yè)管理條例》中就已經(jīng)明確規(guī)定了所有物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務費收支情況進行公開。

這實際上是通過立法的方式，循序漸進的縮小包干制與酬金制之間的差異，不斷完善物業(yè)管理方式，讓業(yè)主和物業(yè)服務人更加科學合理高效的對小區(qū)進行物業(yè)管理，推動整個行業(yè)健康良性發(fā)展。立法上的這種改變，無論是對業(yè)主還是對物業(yè)服務企業(yè)，都將產(chǎn)生巨大影響：對業(yè)主而言，這樣的規(guī)定無疑是對權利的保障。通過定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告的形式，使廣大業(yè)主能夠更清楚、明確地知道小區(qū)物業(yè)服務的具體內容以及物業(yè)服務費的收支，加強了業(yè)主的監(jiān)督權。同時，也能提高小區(qū)服務的透明度，減少業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾。對物業(yè)服務企業(yè)而言，新法的規(guī)定既帶來挑戰(zhàn)，也帶來機遇。

一方面，新法的規(guī)定勢必使物業(yè)服務企業(yè)的義務加重了許多。定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開，勢必會造成工作量的增加；同時，隨著業(yè)主更加直接的監(jiān)督，對物業(yè)服務的要求一定會更高。但另一方面，新法的規(guī)定有利于物業(yè)服務企業(yè)自身良性發(fā)展。

面對新的要求，物業(yè)服務企業(yè)勢必努力提高物業(yè)服務水平，合理分配和使用物業(yè)服務費，為業(yè)主提供高性價比的物業(yè)服務，從而獲得市場競爭力；同時，通過對物業(yè)服務費收支的公開，能夠使業(yè)主了解到物業(yè)服務的成本所在，使業(yè)主能夠愿意通過提高物業(yè)服務費的方式，換取更優(yōu)質的服務，從而實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的雙贏。

四、《民法典》明確了業(yè)主對物業(yè)管理服務合同的任意解除權，更換物業(yè)服務企業(yè)會變的更容易。

《民法典》第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。約定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

本條規(guī)定實際上確定了業(yè)主的單方解除權，規(guī)定業(yè)主享有單方面任意解除權的，使業(yè)主能夠根據(jù)自己的意志，選擇滿足自己需求的物業(yè)服務人。但新法也同時規(guī)定，業(yè)主應當依照法定程序共同決定，即按照《民法典》第二百七十八條規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。另外，對解除合同的提前通知期限做了規(guī)定，應當提前六十日書面通知，《物業(yè)服務合同》對此期限有約定的按照約定履行。

面對業(yè)主對《物業(yè)服務合同》的任意解除權，物業(yè)服務企業(yè)將面臨更大的服務壓力。雖然根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主行使任意解除權的，如對物業(yè)服務人造成損失，應當賠償損失，但是無論如何物業(yè)服務企業(yè)都有隨時被“掃地出門”的危險。對此，物業(yè)服務企業(yè)必須提高自己的服務質量，全面考慮廣大業(yè)主的切身利益，為業(yè)主提供高性價比的物業(yè)服務。

同時，為了維護自身利益，在訂立《物業(yè)服務合同》時，對解除合同的提前通知期限做出合理約定，使物業(yè)服務企業(yè)能夠盡可能減少因任意解除合同而造成的損失。業(yè)主任意解除權的規(guī)定，使物業(yè)服務企業(yè)面臨著隨時“出場”的風險，但從另一個角度考慮，優(yōu)質的物業(yè)服務企業(yè)也會迎來隨時可以“進場”的機會。因此歸根到底，物業(yè)服務企業(yè)應當切實提高自身服務質量，制定科學的服務方案，獲得業(yè)主的認可和信賴。增強市場競爭力，獲得更好的發(fā)展空間和機會。

總之，《民法典》作為一部民事法律，卻列出了不少條文對行政部門的職責進行了厘定，這正是體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理行業(yè)的重視，體現(xiàn)了對有關行政部門充分發(fā)揮政府職能，對行業(yè)予以指導、協(xié)助的要求。同時，將行政法的相關規(guī)定納入《民法典》中，也體現(xiàn)了國家對民事主體行為的指引，體現(xiàn)了《民法典》對業(yè)主、物業(yè)服務人在物業(yè)相關實踐中的指導意義。無論是業(yè)主、物業(yè)使用人還是物業(yè)服務人，在物業(yè)領域遇到問題時，都可以合理尋求有關行政部門的幫助，依法維護自身利益。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期） #民法典正式施行#